Η αντίστροφη μέτρηση για τα νέα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ 2026 βρίσκεται στην τελική ευθεία. Σύμφωνα με πληροφορίες, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) αναμένεται να ολοκληρώσει τη διαδικασία εκκαθάρισης και ανάρτησης των εκκαθαριστικών πριν τα μέσα Μαρτίου. Πρόκειται για μια χρονιά που φέρνει σημαντικές αλλαγές για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα, με μειώσεις που αγγίζουν το 50% και, σε ορισμένες περιπτώσεις, πλήρη απαλλαγή από τον φόρο.
Συνολικά, η εκκαθάριση αφορά 7,3 εκατομμύρια ιδιοκτησίες και ο συνολικός λογαριασμός είσπραξης εκτιμάται ότι θα φτάσει τα 2,3 δισεκατομμύρια ευρώ. Ωστόσο, τουλάχιστον δύο στους επτά ιδιοκτήτες θα δουν μειωμένους λογαριασμούς σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια, αποτέλεσμα μιας σειράς φορολογικών ελαφρύνσεων που εφαρμόζει η κυβέρνηση.
Η μεγάλη ανατροπή στους μικρούς οικισμούς
Η πιο σημαντική αλλαγή αφορά τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε πάνω από 13.000 μικρούς οικισμούς σε ολόκληρη την Ελλάδα. Για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους (σε όλη την επικράτεια, εκτός Αττικής) ή έως 1.700 κατοίκους σε παραμεθόριες περιοχές, όπως ο Έβρος και η Δυτική Μακεδονία, ο ΕΝΦΙΑ θα είναι μειωμένος κατά 50% στα φετινά εκκαθαριστικά.
Η ελάφρυνση αυτή δεν σταματά εκεί. Από το 2027, ο ΕΝΦΙΑ σε αυτούς τους οικισμούς καταργείται πλήρως. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες, το 2026 θα είναι η τελευταία χρονιά που θα κληθούν να πληρώσουν τον φόρο. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, το μέτρο αφορά περίπου 700.000 ακίνητα και 1 εκατομμύριο δικαιώματα, με κύριες κατοικίες αξίας έως 400.000 ευρώ. Το δημοσιονομικό κόστος για φέτος υπολογίζεται στα 35 εκατομμύρια ευρώ, ενώ με την πλήρη κατάργηση από το 2027 θα αυξηθεί στα 70 με 75 εκατομμύρια ευρώ.
Εκπτώσεις για ασφαλισμένα ακίνητα
Σημαντικές εκπτώσεις προβλέπονται και για τους ιδιοκτήτες που έχουν φροντίσει να ασφαλίσουν τις κατοικίες τους. Όσοι διαθέτουν ασφάλιση κατοικίας που καλύπτει σωρευτικά σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα, κερδίζουν έκπτωση 20% στον ΕΝΦΙΑ εφόσον η αντικειμενική αξία του ακινήτου δεν ξεπερνά τις 500.000 ευρώ. Για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας, η έκπτωση είναι 10%.
Η μείωση ισχύει αναλογικά ανάλογα με τη διάρκεια της ασφάλισης. Αν δηλαδή κάποιος ήταν ασφαλισμένος για τουλάχιστον τρεις μήνες εντός του 2025, δικαιούται μειωμένη έκπτωση αντίστοιχη του χρονικού διαστήματος. Πέρυσι, 359.494 ιδιοκτήτες έλαβαν έκπτωση για 502.597 ασφαλισμένα ακίνητα, με περίπου 250.000 από αυτούς να εξασφαλίζουν τη μέγιστη έκπτωση 20%.
Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Ένωσης Ασφαλιστικών Εταιριών Ελλάδος (Ιούνιος 2025), 749.995 ασφαλιστήρια κατοικίας καλύπτουν καιρικά φαινόμενα και σεισμό. Η πλειονότητα αυτών, σε ποσοστό 45,8%, αφορά ακίνητα στην Αττική, ενώ ακολουθούν η Κεντρική Μακεδονία (14,4%), η Πελοπόννησος (5,5%) και η Θεσσαλία (5,2%).
Ποιοι δικαιούνται μείωση 50% ή πλήρη απαλλαγή
Εκτός από τους μικρούς οικισμούς και τα ασφαλισμένα ακίνητα, μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ δικαιούνται και οι ιδιοκτήτες που πληρούν σωρευτικά συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Πιο συγκεκριμένα, το φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, με προσαύξηση 1.000 ευρώ για σύζυγο και κάθε προστατευόμενο μέλος. Παράλληλα, η συνολική επιφάνεια κτισμάτων δεν πρέπει να ξεπερνά τα 150 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 85.000 ευρώ για άγαμο, τις 150.000 ευρώ για ζευγάρι ή μονογονεϊκή οικογένεια και τις 200.000 ευρώ για ζευγάρι με δύο εξαρτώμενα τέκνα.
Πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ δικαιούνται οι τρίτεκνοι και πολύτεκνοι, καθώς και τα άτομα με αναπηρία ποσοστού άνω του 80%, εφόσον το φορολογητέο εισόδημα δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ (με τις αντίστοιχες προσαυξήσεις) και η επιφάνεια κτισμάτων δεν ξεπερνά τα 150 τετραγωνικά μέτρα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, οι δικαιούχοι αυτών των δύο κατηγοριών αθροίζουν περίπου 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες.
Επιπλέον κατηγορίες με μειωμένο ή μηδενικό φόρο
Μικρότερο ή και μηδενικό ΕΝΦΙΑ θα πληρώσουν επίσης όσοι πούλησαν ή μεταβίβασαν ακίνητα μέσω γονικής παροχής, δωρεάς ή κληρονομιάς εντός του 2025. Το ίδιο ισχύει για ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές, βρίσκονται υπό αναγκαστική απαλλοτρίωση ή είναι πολεοδομικά ανενεργές. Ακόμη, εξαιρούνται ακίνητα χαρακτηρισμένα ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή έργα τέχνης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι φορολογούμενοι με κενά ημιτελή κτίσματα τα οποία δεν έχουν ακόμη ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ρεύμα, δικαιούνται έκπτωση 60% στον ΕΝΦΙΑ. Για να εφαρμοστεί η έκπτωση, πρέπει κατά τη δήλωση του ακινήτου στο Ε9 να έχει συμπληρωθεί ο σωστός κωδικός στη στήλη 10 του πίνακα 1.
Ποιοι θα δουν αυξημένο λογαριασμό
Στον αντίποδα, αυξημένο ΕΝΦΙΑ θα κληθούν να πληρώσουν όσοι απέκτησαν νέο ακίνητο εντός του 2025, είτε μέσω αγοράς είτε μέσω γονικής παροχής, δωρεάς ή κληρονομιάς. Επίσης, μεγαλύτερο λογαριασμό θα δουν όσοι απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα, όπως πλήρη ή ψιλή κυριότητα και επικαρπία, καθώς και εκείνοι που τακτοποίησαν αυθαίρετους χώρους ή ημιυπαίθριους που δεν εμφανίζονταν στο Ε9.
Τι γίνεται αν δεν προλάβατε τις διορθώσεις
Η πλατφόρμα Ε9 έκλεισε οριστικά στις 19 Φεβρουαρίου και δεν γίνεται πλέον δεκτή καμία νέα διόρθωση, μέχρι να αναρτηθούν τα εκκαθαριστικά. Για όσους δεν πρόλαβαν αλλά εντοπίσουν αυξημένες χρεώσεις στο εκκαθαριστικό τους, η μόνη λύση είναι η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9, η οποία θα γίνει διαθέσιμη μετά το τέλος της εκκαθάρισης.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στην περίπτωση που στο εκκαθαριστικό εμφανιστεί το μήνυμα «ο φόρος υπολογίστηκε με βάση ελλιπή στοιχεία». Αυτό σημαίνει ότι η ΑΑΔΕ, ελλείψει ακριβών στοιχείων στο Ε9, υπολόγισε τον φόρο με βάση τον υψηλότερο συντελεστή που προβλέπεται στη νομοθεσία. Σε αυτή την περίπτωση, η τροποποιητική δήλωση δεν είναι απλώς επιλογή αλλά υποχρέωση.
Πρέπει να σημειωθεί ότι η τροποποιητική δήλωση δεν μπορεί να αποτρέψει την αρχική εσφαλμένη χρέωση. Μπορεί μόνο να τη διορθώσει εκ των υστέρων, με τις επόμενες δόσεις να υπολογίζονται εκ νέου από την ΑΑΔΕ μετά τις τροποποιήσεις.
Βήμα προς βήμα: Τι πρέπει να ελέγξετε στο εκκαθαριστικό σας
Μόλις αναρτηθούν τα εκκαθαριστικά στο myAADE.gov.gr, οι ιδιοκτήτες πρέπει να ακολουθήσουν μια σειρά βημάτων για να βεβαιωθούν ότι δεν υπάρχουν λάθη. Αρχικά, κάνουν είσοδο στο myAADE με τους προσωπικούς κωδικούς τους, επιλέγοντας «Εφαρμογές – Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ – Επιλογή έτους 2026».
Στη συνέχεια, πρέπει να ελέγξουν όχι μόνο τον τελικό φόρο αλλά και τα στοιχεία υπολογισμού του, δηλαδή την αντικειμενική αξία και τις εκπτώσεις. Είναι κρίσιμο να βεβαιωθούν ότι εμφανίζονται μόνο ακίνητα που τους ανήκουν και δεν περιλαμβάνονται ακίνητα που έχουν μεταβιβάσει. Επίσης, πρέπει να εξετάσουν αν εμφανίζονται σωστά οι εκπτώσεις που δικαιούνται, για ασφαλισμένα ακίνητα, εισοδηματικά κριτήρια ή μικρό οικισμό.
Τυχόν λάθη σε στοιχεία όπως ο όροφος, τα τετραγωνικά μέτρα, το έτος κατασκευής ή η χρήση του ακινήτου (για παράδειγμα, αποθήκες δηλωμένες ως κύριοι χώροι αντί βοηθητικοί) μπορεί να οδηγήσουν σε υπερχρεώσεις.
Πώς θα πληρωθεί ο φόρος
Η εξόφληση του ΕΝΦΙΑ μπορεί να γίνει είτε εφάπαξ είτε σε 12 μηνιαίες δόσεις, με την πρώτη να καταβάλλεται στα τέλη Μαρτίου και την τελευταία τον Φεβρουάριο του 2027. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να επιλέξουν τον τρόπο πληρωμής έως τις 31 Μαρτίου. Αξίζει να σημειωθεί ότι, σε αντίθεση με άλλους φόρους, δεν προβλέπεται έκπτωση για εφάπαξ εξόφληση του ΕΝΦΙΑ, οπότε το συνολικό ποσό παραμένει το ίδιο ανεξαρτήτως τρόπου πληρωμής.
