Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σημείο καμπής. Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για το 2025 αποκαλύπτουν μια εικόνα που θα πρέπει να απασχολήσει σοβαρά όσους σχεδιάζουν αγοραπωλησίες: η αγορά επιβραδύνεται, οι τιμές εξακολουθούν να ανεβαίνουν, αλλά η κυβέρνηση ετοιμάζει τέσσερις τολμηρές παρεμβάσεις που υπόσχονται να αλλάξουν ριζικά τον τρόπο που γίνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα.
Η αγορά «πατάει φρένο»: Τι δείχνουν τα νούμερα
Σύμφωνα με τα πλέον πρόσφατα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων – δηλαδή από τις αγοραπωλησίες – διαμορφώθηκαν στα 607,93 εκατ. ευρώ το 2025, έναντι 656,49 εκατ. ευρώ το 2024. Πρόκειται για πτώση 48,56 εκατ. ευρώ, ποσοστιαία μείωση 7,4% σε ετήσια βάση.
Η κάμψη αφορά τόσο τις κατοικίες και τα επαγγελματικά κτίρια – όπου ο φόρος μεταβίβασης υποχώρησε στα 503,45 εκατ. ευρώ από 537,29 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας πτώση 6,3% – όσο και τα οικόπεδα και αγροτεμάχια, τα οποία κατέγραψαν ακόμη μεγαλύτερη κάμψη: τα έσοδα υποχώρησαν στα 104,48 εκατ. ευρώ από 119,2 εκατ. ευρώ, δηλαδή πτώση 12,35%.
Παράγοντες της κτηματαγοράς αποδίδουν αυτή την υποχώρηση σε τρεις βασικούς λόγους: το παρατεταμένο ράλι των τιμών που έχει «εξαντλήσει» ένα μεγάλο μέρος των υποψήφιων αγοραστών, το αυξημένο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, αλλά και τη γενικότερη μείωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών. Όπως εξηγούν στελέχη του κλάδου, όταν οι τιμές κτηρίων αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, πολλοί αναγκάζονται να αναβάλουν τις αγοραστικές τους αποφάσεις.
Γονικές παροχές: Η «σιωπηλή» μεταβίβαση αλλάζει τα δεδομένα
Στον αντίποδα της μείωσης στις αγοραπωλησίες, ένα ολοένα πιο ισχυρό φαινόμενο κερδίζει έδαφος: η μεταβίβαση ακινήτων εντός οικογένειας. Τα έσοδα από γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές εκτοξεύθηκαν στα 266,03 εκατ. ευρώ το 2025, από 235,09 εκατ. ευρώ πέρυσι, σημειώνοντας εντυπωσιακή άνοδο περίπου 13%.
Ο βασικός πυλώνας αυτής της αύξησης είναι το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ που ισχύει από το 2021 για συγγενείς πρώτης κατηγορίας – γονείς, τέκνα, συζύγους, παππούδες. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι χιλιάδες οικογένειες μεταβιβάζουν ακίνητα στα παιδιά τους χωρίς κανένα φορολογικό κόστος, μια στρατηγική που κερδίζει ολοένα μεγαλύτερη δημοτικότητα καθώς οι τιμές ανεβαίνουν και η αγορά γίνεται λιγότερο προσβάσιμη.
Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η ανοδική τάση στις τιμές θα συνεχιστεί και το 2026, αλλά με χαμηλότερο ρυθμό. Σύμφωνα με τα στοιχεία της, το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,5% σε ονομαστικούς όρους. Η Θεσσαλονίκη κατέγραψε τους υψηλότερους ρυθμούς αύξησης (9,7%), ενώ η Αθήνα κινήθηκε πιο συγκρατημένα (6,1%).
Νομοσχέδιο-«κλειδί»: Τέσσερις αλλαγές που ξεμπλοκάρουν τις μεταβιβάσεις
Η κυβέρνηση φαίνεται να αντιλαμβάνεται πλήρως τα εμπόδια που δυσχεραίνουν τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων. Το νομοσχέδιο «για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», που τέθηκε σε διαβούλευση από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης Κωστή Χατζηδάκη, φέρνει τέσσερις ριζικές αλλαγές:
1. Πληρωμή φόρου κληρονομιάς κατά τη μεταβίβαση: Πλέον ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής θα μπορεί να καλύπτεται απευθείας από το τίμημα πώλησης. Ο συμβολαιογράφος θα παρακρατεί το ποσό και θα το αποδίδει στην ΑΑΔΕ. Μέχρι σήμερα, όσοι δεν είχαν ρευστότητα να πληρώσουν προκαταβολικά τον φόρο, ήταν αδύνατο να πουλήσουν το ακίνητό τους. Αυτό αλλάζει.
2. Άρση κατασχέσεων ακινήτων: Ίσως η σημαντικότερη παρέμβαση. Ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται υπό κατάσχεση για χρέη προς το Δημόσιο θα μπορούν πλέον να τα πουλήσουν – αρκεί να εξοφληθεί τουλάχιστον το 25% του χρέους από το τίμημα. Ένα μέτρο που αναμένεται να «ξεκλειδώσει» χιλιάδες ακίνητα που σήμερα μένουν αδρανή.
3. Κατάργηση υποχρεωτικού τοπογραφικού: Σε περιοχές με κυρωμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργικό κτηματολόγιο, δεν θα χρειάζεται πλέον η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος. Λιγότερα «χαρτιά», λιγότερες καθυστερήσεις, χαμηλότερο κόστος.
4. Συμβολαιογραφεία ως one stop shop: Οι συμβολαιογράφοι αποκτούν απευθείας διασύνδεση με την ΑΑΔΕ και το ΤΕΕ, αναλαμβάνοντας ολόκληρη τη διαδικασία. Τέλος οι ατελείωτες «τρεχάλες» σε υπηρεσίες.
Τι σημαίνουν αυτά στην πράξη
Οι παρεμβάσεις αυτές αντιμετωπίζουν ένα χρόνιο πρόβλημα: χιλιάδες ακίνητα στην Ελλάδα παραμένουν «παγωμένα» εξαιτίας γραφειοκρατικών εμποδίων, ληξιπρόθεσμων φορολογικών υποχρεώσεων και κατασχέσεων. Η απελευθέρωσή τους μπορεί να φέρει νέα δυναμική στην αγορά, ιδίως σε μια περίοδο που οι αγοραπωλησίες δείχνουν σημάδια κόπωσης.
Ταυτόχρονα, η τάση μεταβίβασης ακινήτων μέσω γονικών παροχών αναδεικνύει ένα ευρύτερο κοινωνικό φαινόμενο: οι οικογένειες λειτουργούν πλέον ως «αμορτισέρ» της αγοράς, μεταφέροντας περιουσία στη νεότερη γενιά που αδυνατεί να αγοράσει κατοικία μόνη της σε μια εποχή εκτοξευμένων τιμών.
Σε κάθε περίπτωση, τα δεδομένα της ΑΑΔΕ στέλνουν ένα σαφές μήνυμα: η αγορά ακινήτων αλλάζει γρήγορα, και όσοι σχεδιάζουν μεταβιβάσεις ή αγοραπωλησίες καλό θα ήταν να παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις – γιατί οι κανόνες του παιχνιδιού γράφονται ξανά.
